Tiene il mercato immobiliare nelle località turistiche Acquisti con mutui: la Valle Brembana doppia la Val Seriana. Un mercato in affanno quello delle seconde in Italia, con il caromutui che incalza e che in certe regioni ha costretto perfino alla resa alcuni proprietari, che hanno preferito disfarsi della villetta o del bilocale acquistato a rate per la villeggiatura, pur di far quadrare il bilancio familiare. In il quadro non è così a tinte fosche, anche se non è propriamente un momento felice per le seconde case: la domanda in molti centri di montagna rallenta (anche se i prezzi continuano a galoppare) mentre chi investe guarda spesso a prospettive a medio-lungo termine, legate a grandi operazioni immobiliari in corso o in gestazione (vedi ad esempio o Piazzatorre).

Antonello Pagani, direttore di Appe-Confedilizia di e Gianfederico Belotti, presidente del Centro studi immobiliari europeo, ci aiutano a conoscere meglio la realtà e le problematiche delle seconde case, nelle Valli Brembana e Seriana.

PREZZI SEMPRE ALTI
«Il mercato delle seconde case – spiega Belotti – si differenzia da quello del residenziale tradizionale e in generale soffre meno rispetto a quello delle prime case. I motivi sono semplici: l'acquisto di una casa per le vacanze non è un'esigenza primaria ed è, oltre a una scelta per le proprie vacanze e per i momenti di svago, sempre un importante investimento. Guardando in generale alle due principali si denota comunque la tendenza negli ultimi mesi ad un aumento dei prezzi». Segno che il mercato resta vivace, con le opportune eccezioni, e che potrebbe avere in sé gli anticorpi per uscire dal momento generale non favorevole.

ABITUDINI DIVERSE
C'è poi, secondo gli esperti, una sostanziale differenza tra chi investe nelle due Valli. «Abbiamo riscontrato – spiega Pagani – una tendenza ad accendere il mutuo quasi doppia il 60% del totale, per chi compra casa in Valle Brembana. Solo il 30% di chi invece investe in Valle Seriana ricorre al mutuo, preferendo, naturalmente per chi se lo può permettere, pagamenti con risorse proprie». Gli esperti hanno anche sentito le due maggiori banche provinciali, Ubi-Banca Popolare di Bergamo e Credito : «Ci hanno rimarcato che non risultano particolari insoluti nel settore immobiliare di tipo turistico, se non nei limiti fisiologici».

SHOPPING low cost
Un fenomeno molto curioso che negli ultimi anni, a detta degli esperti, ha preso piede soprattutto in Valle Brembana ed è legato al comportamento di molti milanesi che per ragioni di costi non riescono ad acquistare l'abitazione in cui risiedono nel capoluogo lombardo. «Pur non essendo quindi proprietari di una prima casa a a causa degli altissimi prezzi raggiunti – spiega Belotti -, molti di loro, spesso nuclei familiari medio-giovani, investono invece nella seconda casa proprio in Valle Brembana, che risulta a prezzi ancora piuttosto contenuti». Poi decidono se abitarci almeno per qualche mese all'anno o affittarla utilizzandola come investimento, magari per pagarsi l'affitto milanese.

In generale bisogna anche tener conto però che non sono i bergamaschi i principali acquirenti nelle Valli orobiche: «Rappresentano ad esempio – precisa Pagani – solo una quota tra il 10 e il 20% di chi investe nel settore turistico in Valle Brembana», ma tradizionalmente lo sono i lombardi, soprattutto i milanesi che negli ultimi anni occupano il segmento immobiliare medio-alto. Inoltre il recente boom del turismo low cost, «ha portato una nuova scia di acquirenti stranieri, soprattutto inglesi».

A proposito delle tipologie, per la seconda casa nelle Valli orobiche le scelte sono abbastanza estreme, nel senso che chi investe non ama le mezze misure. «È sparito infatti dal mercato – rileva Pagani – l'appartamento di media importanza non nuovo che in passato riscuoteva molto interesse. Oggi gli acquirenti si dividono tra chi opta decisamente per il nuovo o il recentissimo di buona qualità o chi invece va a caccia dell'occasione, dell'usato molto economico».
In Valle Brembana le tipologie di immobili più richieste sono essenzialmente riconducibili a bilocali al piano terra con giardino, o mansardati con terrazzo. L'oggetto dei desideri rimane sempre la casa a sé stante, spesso isolata (tipo rustico-baita o villino) pregevolmente ristrutturata. Più variegata la situazione in Valle Seriana.

BREMBANE PIÙ GETTONATE
«In Valle Brembana – spiega Belotti con cui ha collaborato per i dati, Piernando Gallo, dell'Agenzia Brembanica di Bergamo – come nei mesi precedenti, le zone maggiormente richieste sono quelle di Carona seguita da Branzi, Valtorta e dei . A Foppolo si raggiungono anche quotazioni esorbitanti (anche di 3.000 euro al metro quadro) ma che riguardano una nicchia che non fa il vero mercato della zona. Sono in ripresa e si ipotizza che la fase positiva si consolidi nel prossimo futuro, anche per effetto di investimenti cospicui di privati nelle infrastrutture, negli impianti e nei servizi turistici di San Terme e Piazzatorre».

SERIANE, ALTI E BASSI
Nell'altopiano di Clusone (comprendendo anche il comune di Castione e le frazioni di Bratto e Dorga) il mercato immobiliare ha assunto un nuovo dinamismo. «Inoltre – aggiunge Belotti – al centro della conca della Presolana c'è una nuova stella: Rovetta, dove il mercato è addirittura in forte espansione e l'edilizia è di buon livello se non ottimo come nella frazione di San Lorenzo, dove i nuovi immobili risultano in pratica tutti venduti».

«Sempre in Valle Seriana – prosegue Pagani, che si è avvalso della collaborazione di Francesco Pasinetti, titolare dell'agenzia Progetto Casa di Castione – ci sono situazioni di stallo, se non addirittura di crisi di mercato che riguardano principalmente Valbondione, ma anche Ardesio e Gromo. In particolare, la zona di Valbondione è caratterizzata soprattutto da appartamentini in condominii, che in questo periodo non hanno particolare appeal, mentre a Castione e dintorni sono richiestissimi (oltre ai rustici) le villette e le ville anche di grosse dimensioni e tutto ciò trascina il mercato verso livelli di dinamiche e di prezzi buoni.

CAROBAITA? ALTROVE
«Occorre comunque precisare – hanno spiegato un po' tutti gli operatori – che le cifre registrate al metro quadro in Bergamasca sono ancora però abbordabili rispetto a certi picchi in altre zone delle ». Se infatti il carobaita raggiunge i 2.400 euro al metro quadro a Clusone e Castione della Presolana, con punte che sfiorano, in casi isolati i 3.000 euro, occorre ricordarsi che a pochi chilometri, ad esempio a Madesimo, si arriva fino ai 6.000 euro al metro quadro, con Ponte di Legno che insegue a 4.300 euro. Se poi ci spostiamo in Valle d'Aosta, Champoluc arriva a toccare i 5.500 euro al metro quadro, mentre in Piemonte Bardonecchia tocca anch'essa quota 6.000 euro e in Veneto Asiago si attesta sui 4.100 euro. Naturalmente senza fare cenno delle «inavvicinabili» Cortina, Corvara in Badia, Courmayeur o Madonna di Campiglio.

Maurizio Ferrari – L'Eco di Bergamo

VENDITA CASE APPARTAMENTI IN VALLE BREMBANA BERGAMO
AFFITTO CASE VACANZA APPARTAMENTI IN VALLE BREMBANA BERGAMO