Case, casette, cottage, appartamenti e chi più ne ha più ne metta. Ne sa qualcosa la nostra provincia. In fatto di abitazioni per le vacanze le due valli principali, la Brembana e la Seriana, raggiungono un numero che è pari a quello dell'intero Trentino.

 E se si considera che l'Alto Adige conta 11 mila abitazioni turistiche, si capisce quanto da noi la situazione sia rilevante. Le abitazioni considerate «turistiche» sul nostro territorio sono oltre 89 mila. Un patrimonio immobiliare ingombrante, che ha potenzialità ma anche problematiche.

Uno su tutti la percentuale di utilizzo: nella stagione invernale, considerati weekend non di punta, si trovano mediamente aperti il 10% degli appartamenti. E le vendite? In alcuni casi sotto zero (gran parte della Brembana), in altri invece in siamo crescita. Come Castione, con le sue residenze hi-tech, o alcuni centri del lago d'Endine recentemente riscoperti.

CASE, QUANTE E DOVE
I numeri li ha certificati l'Osservatorio sui flussi turistici 2009 della Provincia di Bergamo. Nel documento c'è il numero totale di seconde case nella Bergamasca: 89.365, su 465.144 alloggi in totale. Di queste, ben 63.435 (su 146.162) si trovano sulle Orobie, 8.222 nella zona dei laghi d'Endine e Sebino, 17.708 fra pianura, Isola e Bergamo capoluogo. Percentualmente, a far la parte del leone è la : l'Alta ne ospita il 28,09%, la Bassa il 12,62%. La arriva al 34,44%, seguita dalla con il 10%. L'area dei laghi si difende bene: il 4,35% di alloggi stanno nell'Alto Sebino, il 2,35% fra Basso Sebino e Bronzone, il 4,77% Val Cavallina. In terra scalvina, poi, stanno il 3,33% delle case. «I dati sono stati elaborati su base Istat, con il censimento 2001 – spiega Andrea Macchiavelli, del Centro studi dell'Università di Bergamo, che cura il lavoro dell'Osservatorio –. Lo sviluppo turistico residenziale nel decennio è proseguito notevolmente, salvo poi arrivare a una stasi negli ultimi anni. Le seconde case qui sono davvero molte.

Tante quante quelle del Trentino». Macchiavelli ha studiato quanto le abitazioni turistiche siano in realtà vissute: «In passato ho analizzato centri come Borno, Ponte di Legno. In inverno, e reputo che il dato calzi anche per la Bergamasca, siamo sul 10% di seconde case aperte nei weekend “normali”, poco sotto il 50% nei periodi di festa come Natale o Pasqua. A Carnevale si può arrivare al 30%». Sulle Orobie, però, le maggiori presenze si verificano d'estate: «Verosimilmente siamo su un 50% di case aperte ad agosto, seguite da luglio e poi dal periodo settembre-giugno». Per il resto? «Chiuse il 90% in gran parte dell'anno».

Per le stime precise sulle presenze Macchiavelli ha anche avviato una ricognizione su quattro località specifiche: Castione, Serina, Foppolo e Selvino. «Ci basiamo su verifiche delle bollette dell'energia elettrica e i rifiuti. In progetto c'è anche la rilevazione della vendita di pane. Capire la reale occupazione delle case è fondamentale, anche per lanciare iniziative e recuperare questo patrimonio. Penso ad esempio, per i proprietari che lo vogliono, alle agenzie per l'affitto». L'ideale sarebbe arrivare alle percentuali della Svizzera, «dove tutte le case sono in media aperte quattro mesi l'anno. Qui siamo sotto i due».

LUCI e OMBRE di Mercato
Come proceda il mercato della villeggiatura nella nostra provincia l'abbiamo chiesto a Gianfederico Belotti, direttore di «Case e Terreni». «La nostra zona turisticamente parlando è meno attiva, ad esempio, del Garda ma fino al 2007 si è registrato un buon fermento – afferma –. Poi è arrivata la crisi, che si delinea diversamente in Valle Brembana e Seriana. Nella prima, a parte alcune nicchie, come Foppolo, si è assistito a un calo deciso. Ed era la zona in cui si puntava sui prezzi contenuti, ricordo una pubblicità che lanciava appartamenti a 56 mila euro. Il Valle Seriana i prezzi non sono mai stati stracciati, ma soprattutto nell'area alta l'intervento di imprenditori che hanno puntato sulla qualità e dei Comuni che hanno vigilato sui giusti sviluppi ha fatto sì che il mercato restasse attivo». Addirittura nella conca della Presolana oggi si costruisce in classe energetica B, «e capita spesso che villeggianti, soprattutto milanesi, acquistino qui case di livello più alto che quelle di residenza». Bratto e Dorga sono eccellenze, spiega Belotti, dove le abitazioni sorgono «tecnologiche» con materiali ricercati, legno e pietra della Presolana. «E queste case si vendono molto bene». A conferma di quanto l'acquisto sia visto anche come investimento.

Le Valli Brembana e Imagna le ha studiate al dettaglio Piernando Gallo di Brembanica: «Nella Media Valle – da San Giovanni Bianco a Sant'Omobono – le vendite di seconde case si sono quasi azzerate. Bene vanno invece Foppolo, Branzi, Carona». Poi c'è il lago. Spiega Belotti: «Il Sebino è in controtendenza, ha sempre mantenuto prezzi stabili. Le vendite vanno moderatamente bene, con una chiosa: la casa vista lago può costare il doppio di quella senza vista. Il Sebino resta area d'interesse lombardo, non solo provinciale». Ma la new entry è il lago d'Endine: «Prima molto bistrattato, oggi anche grazie all'attenzione degli amministratori che hanno garantito servizi e attrattive, vede alcune aree, ritenute vere oasi di quiete, oggetto di grande interesse da parte della terza età milanese. Sono Ranzanico, Monasterolo, Spinone, Endine».

Anna Gandolfi – L'Eco di Bergamo

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